27 rue Allan — Projet d'investissement immobilier

Vue d'ensemble

Les chiffres clés

Valeur actuelle

0 $

Prix d'achat

0 $

Valeur après travaux

730 – 750 K$

Prix investisseur

0 $

Achat : 455 K$ Valeur : 730 K$+

Équité potentielle créée dès l'acquisition

En résumé : on achète la propriété en dessous de sa valeur actuelle, on la rénove en deux phases pour augmenter les revenus locatifs, puis on refinance pour récupérer une bonne partie du capital investi — tout en gardant le contrôle de l'actif à long terme.

La stratégie

Deux étapes simples

On stabilise d'abord la propriété, puis on l'optimise pour maximiser les revenus et la valeur.

1

Phase 1

Rénovation de base

On achète et on rénove la maison comme un projet résidentiel standard. C'est la base du dossier bancaire.

Achat sous la valeur du marché
Budget rénovation : 70 000 $
Correction des problèmes relevés à l'inspection (sous-sol, etc.)
Dossier présenté à la banque comme rénovation résidentielle classique

2

Phase 2

Ajout de l'unité accessoire

On ajoute un logement au sous-sol pour augmenter les revenus et la valeur avant de refinancer.

Investissement additionnel : 90 000 $ à 95 000 $
Création d'un 4 ½ au sous-sol (unité accessoire)
Revenus locatifs plus élevés = meilleure valeur
Refinancement basé sur les nouveaux revenus

Acheter Rénover Louer Refinancer

Coût d'entrée

Combien ça coûte pour entrer ?

Comment on arrive à 455 000 $

Prospection (trouver le deal) 15 000 $

Frais de cession / référencement 20 000 $

Prix négocié de la propriété 420 000 $

Total achat 455 000 $

Ce que l'investisseur met au départ

Achat + rénovation phase 1 525 000 $

455 000 $ + 70 000 $ de travaux

Mise de fonds (20 %) 105 000 $

Frais de clôture (notaire, etc.) 10 000 $

Investissement initial ≈ 120 000 $

Après la phase 1

Il reste environ 100 000 $ de travaux

C'est le budget pour compléter l'unité accessoire au sous-sol et finaliser le projet.

Ce montant peut être réparti entre l'investisseur et un financement par étapes côté entrepreneur — on n'a pas besoin de tout sortir d'un coup.

L'objectif : terminer le logement au sous-sol, signer les baux, et positionner l'actif pour un refinancement au meilleur prix possible.

Le refinancement

Comment on récupère le capital

Une fois les travaux terminés et les locataires en place, on refinance pour récupérer une partie de la mise.

Nouvelle valeur estimée

0 $

Prêt bancaire à 80 %

0 $

Montant récupérable

0 $

Hypothèque actuelle Nouveau prêt : 560 K$

80 % de la nouvelle valeur estimée

Où va cet argent ?

Coût des travaux restants (phase 2) 100 000 $

Reste après remboursement des travaux 40 000 $

Capital total de l'investisseur

Paiement à l'entrepreneur 70 000 $

40 000 $ (du refinancement) + 30 000 $ (argent frais)

Capital total investi 150 000 $

120 000 $ (initial) + 30 000 $ (additionnel)

Ameublement optionnel (si location par chambre) 5 000 $ – 7 000 $

Revenus locatifs

Combien la propriété va rapporter

6 ½ meublé — 4 chambres

3 300 $ / mois

4 ½ au sous-sol

1 650 $ / mois

6 stationnements × 75 $

450 $ / mois

Revenus totaux

5 000 $ – 5 400 $ / mois

60 000 $ – 64 800 $ / année

Dépenses

Les charges mensuelles

Hypothèque 3 257 $

Taxes municipales et scolaires 307 $

Assurance 200 $

Services / commodités 200 $

Entretien et ménage 200 $

Réserve (vacance, imprévus, réparations) 175 $

Déneigement et extérieur 150 $

Gestion 200 $

Total mensuel 4 689 $

Résultat

Ce qui reste dans vos poches

Profit par mois

311 $ – 711 $

Profit par année

3 732 $ – 8 532 $

Mais le vrai gain, c'est plus que le cashflow mensuel :

On achète en dessous du marché — de l'équité créée dès le jour 1
Les rénovations augmentent la valeur — on force l'appréciation
L'unité accessoire augmente les revenus — plus de locataires = plus de revenus
Le refinancement recycle le capital — on récupère une bonne partie de la mise
On garde l'actif à long terme — un immeuble qui travaille pour vous

En résumé

Pourquoi ce projet est intéressant

Achat sous la valeur

On entre dans le projet avec une marge de sécurité dès le départ.

Stratégie par étapes

Deux phases claires qui limitent le risque à chaque étape.

Plus de revenus

L'ajout du logement au sous-sol multiplie les sources de revenus.

On récupère son argent

Le refinancement permet de sortir une partie du capital investi.

Actif concret

C'est un vrai immeuble, pas un placement abstrait — quelque chose de tangible.

27 rue Allan,Greenfield Park